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一二线量价齐跌!三线退烧,地价变化揭秘楼市怎样的未来?
发布时间:2018-05-06 09:20:09 有效日期:不限 浏览量:26次
 这两天杠杆游戏看到,中原地产研究中心发布的最新统计数据很火,其中提到4月份,全国50大城市土地收入2842.2亿,同比上涨83.4%!这涨幅,意味着房价又要跑步前进的节奏吗?

很多分析和报道大概就是这么说的,但很多细节他们没有去深究。下载APP 阅读本文更深度报道
  很多分析和报道大概就是这么说的,但很多细节他们没有去深究。
  这份报告的具体内容杠杆游戏没有找到,不便细说。不过适逢中指院也发布了2018年4月,全国300个大中城市的土地市场交易报告。

  各家研究院的统计口径或有不同,数据有些差异。今天我们就以中指院的报告为依据,来看看影响房价的一大因素:土地,到底在如何波动。

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  4月土地成交环比大减,但同比涨幅明显,地价降温

  先来看看总体情况,如下图:

图1.2018年4月全国300个城市土地市场情况 图表来源|中国指数研究院
图1.2018年4月全国300个城市土地市场情况 图表来源|中国指数研究院
  从上图1可以看到,4月的土地供应量比3月略有下降,成交量则是环比大幅下降了31%,这和三月较大有一定关系,毕竟3月春节刚过,大批土地需求释放,而4月则回归正常。

  意料之中的是,4月的土地供给同比继续呈较大增幅,楼面均价同比下滑将近一成。环比来看,还是上涨了近2成。

  不过地价的同比下滑,似乎也阻挡不住某些城市房价的坚挺,部分二线城市的楼市之火爆这里就不细说了。这与需求增长有关,也与政策变化密切相关。

  当然,一二三线城市各自房情不同,表现在土地市场上,也会有差异。如下图:

图2.2018年4月各线城市土地市场情况 图表来源|中国指数研究院
图2.2018年4月各线城市土地市场情况 图表来源|中国指数研究院
  较为明显的是,一线城市楼面均价同比出现腰斩,降低了近六成!溢价率也持续走低,可见调控对于一线来说功力还是不小。

  二线城市在经历了去年房价的一波补涨以后,在调控的影响下,今年的土地市场也有降温的态势。看同比的土地推出、成交面积就知道,平均涨幅都在30%以上,楼面价格也比较稳定,略微下滑了4%。

  相比之下,三线城市似乎在波动中继续升温。成交面积比上个月骤减4成,但楼面均价有小幅上升。且从同比来看,供应增加的同时,成交面积在减少,楼面价格也是一、二、三线城市中,唯一同比上涨的,涨幅达26%。这意味着什么?

此外,一、二、三线城市的整体溢价率同比均有较大幅度的下降,尤其是三线,下降了34个百分点。可见,各线城市的土地市场都已经逐渐回归理性,这是否有助于房价回归理性,接下来就看政策怎么变了。
  此外,一、二、三线城市的整体溢价率同比均有较大幅度的下降,尤其是三线,下降了34个百分点。可见,各线城市的土地市场都已经逐渐回归理性,这是否有助于房价回归理性,接下来就看政策怎么变了。
  看了杠杆游戏列举上述数据,是不是对最近很多解读,有了更全面理解。

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  楼面价Top10城市中,厦门(楼盘)大幅领涨,沈阳意外入围

  总的来说,2018年4月,土地市场的整体供求处于下行状态,楼面均价相比2017年同期下降,市场有降温的态势。

  4月住宅地楼面成交价前10的城市里,主要为东部沿海城市,主要集中在长三角和环渤海区域。变现最抢眼的是厦门,以25546元/平米的价格领跑,比排名第二的上海(楼盘)高出近1万元/平米。

图3.2018年4月住宅用地楼面成交价top10 数据来源|中国指数研究院 制图|杠杆游戏·张银银
  图3.2018年4月住宅用地楼面成交价top10 数据来源|中国指数研究院 制图|杠杆游戏·张银银
  都知道厦门房价高得惊人,虽然在调控下略有降温,从四月的数据来看,厦门以大差距碾压北上广及一干热点二线城市,看来这个热度还是不小。

  厦门地价高企,僧多粥少是一个重要原因。有公开数据表明,2013-2017年,是厦门地价魔幻生长的阶段,也是供地量最少的4年。今年在房住不炒的总基调下,厦门土地供应也有大幅增加,或许能适当缓解其楼市的紧张局面。

  土地出让金方面,本月杭州(楼盘)以178.7亿领跑夺冠,比第二位的广州(楼盘)多了30多亿。尤其是杭州,这几年势头不小,动辄要晋级所谓一线城市。

杠杆游戏也曾分析过这座城市的人口吸引力,数据表明,该市人力资源汇聚能力,放在过去多年看,并没有外界以为的那么强。不过2017年杭州常住人口和职工参保人数都增幅明显,可见杭州的“网红”级别也不是浪得虚名。
  杠杆游戏也曾分析过这座城市的人口吸引力,数据表明,该市人力资源汇聚能力,放在过去多年看,并没有外界以为的那么强。不过2017年杭州常住人口和职工参保人数都增幅明显,可见杭州的“网红”级别也不是浪得虚名。
  令人略感意外的是东北大市沈阳,4月份的楼面均价以7099元/平排在第九位。

  其实沈阳2017年在经济上的表现也有起色。在经历了疼痛之后,2017年沈阳经济重新正增长,实现GDP5865亿元,同比增长3.5%。2016年这个数字为5460亿元,当时比上年下降5.8%。

  最近沈阳在放大招“抢人”。如,中专以上学历人员“零门槛”落户;大中专学生来沈阳求职免费入住人才驿站10天;“订单”博士模式——在读博士生和沈阳用人单位签订意向后沈阳一个月给予2000元补贴……

  力度之大,比认定人才门槛最低的重庆(楼盘)、郑州(楼盘)还要低,看得杠杆游戏都心动。不知道这几者间是否有关联?

一二线量价齐跌!三线退烧,地价变化揭秘楼市怎样的未来?|地产· 杆
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  十大重点城市中,一线城市供应和成交较平稳,杭州、重庆等热点城市增幅明显

  再来看看杆友们较为关注的十座重点城市,前4月住宅用土地供求情况。

图4.2018年1-4月十大重点城市住宅用地供应情况 图表来源|中国指数研究院
图4.2018年1-4月十大重点城市住宅用地供应情况 图表来源|中国指数研究院
  图4可以看到,前四个月的供应总量中,重庆依旧排在第一。紧随其后的是天津(楼盘)、武汉(楼盘)、杭州、成都。以上均为较为热门的二线城市,且武汉、杭州、成都去年房价都要上天的节奏,不大幅供地不行啊!

  此外,北京(楼盘)、上海、深圳(楼盘)三座一线城市,从去年就开始深入贯彻调控,供应能在已经增了一波的情况下,继续保持稳步增长,也是不容易。

  当然,供应的土地未必都会成交。杠杆游戏注意到,成交量最大的为重庆,侧面也反映出重庆楼市的热度尚未退却。其次是武汉、杭州。具体见下图5:

图5.2018年1-4月十大重点城市住宅用地成交情况 图片来源|中国指数研究院
图5.2018年1-4月十大重点城市住宅用地成交情况 图片来源|中国指数研究院
  从图5可以看到,除开数据小到忽略不计的深圳,南京(楼盘)和广州是仅有的两座下滑的城市,下滑幅度分别为11%和13%。

  溢价率方面,排在前三的重庆、杭州、成都4月份溢价率较高,这和这三座城市的楼市火爆其实也基本成正比。不过相比去年1-4月动辄50%-60%的溢价率,这个水平也是低了很多。

图6.2018年1-4月十大重点城市住宅用地溢价水平变化 图片来源|中国指数研究院
图6.2018年1-4月十大重点城市住宅用地溢价水平变化 图片来源|中国指数研究院
  总的来说,2018年已经过去了4个月,供给端的调控步伐,还是比较稳健积极地在进行中。一线城市稳步深化、二线城市持续跟进、增幅明显,三线城市也在逐步贯彻落实。不过,三线城市楼面价同比上涨还是没压住。

  反馈到今后的房价当中,不知又会有怎样的变化?

  本文所有数据源自中国指数研究院,如有疏漏、不完整和杠杆游戏无关

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