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负债压力加大 开发商盘算“快销走量”
发布时间:2018-03-24 08:58:41 有效日期:不限 浏览量:14次
⊙记者 于祥明

  “预计到2020年,前50强房企会拿走80%的开发贷款,50强之后的房企开发贷款将越来越紧。如果不能拿到更多的钱,我们就不能加快发展,就不能够获得市场地位。”新城控股高级副总裁欧阳捷22日在“中国房地产百强企业家峰会”上向记者表示,他预计今年M2增速可能回落,在新格局下房企融资的新门槛必然提高且向优势企业倾斜。为此,今年很多开发商都在盘算“快销走量”。

  事实的确如此。记者注意到,在经历2017年严厉的调控之后,房地产业“强者恒强”的趋势更加明显。2018年,房企们如百舸争流,大都想更上一层楼。

  政策预期空前一致

  令记者略感惊讶的是,今年房地产业内外,对调控政策关注度明显降低。究其原因,连续稳定的调控政策,已使得政策预期空前一致。

  “从"房子是用来住的,不是用来炒的"这个定位开始,差不多一年半以前的调控到现在,大的政策背景越来越清晰,而且调控的基调一直没有改变、一直在持续,跟以前的调控有一些不太一样,这轮调控有长期的准备。”中国指数研究院院长莫天全说。在他看来,房地产调控政策的稳定连续性是未来中国房企们必须面对的。

  记者当日采访了包括金科地产、蓝城房产、绿城地产、福晟地产等多家地产公司相关人士,大家对政策预期空前一致。

  清华大学房地产研究所所长刘洪玉向记者表示,在过去的一年当中,我国确立了住房制度改革或者说房地产市场发展的新方向(除了基本制度以外还有长效机制在制定之中),房地产市场调控保持着政策的连续性和稳定性。这是主基调,也给了整个产业稳定的预期。

  市场预期谨慎乐观

  既然2018年房地产调控政策连续稳定,那么房地产市场也自然将是波澜不惊。多位开发商向记者表示,历经了2017年房地产严厉的调控之后,2018年房地产市场“不会太好,也不会太坏”。

  “我们预计今年全国房地产销售面积会有所下降,大概下降10%以内,销售额会小幅增长,因为三线城市房价还在上涨。”欧阳捷说。

  对此,中国指数研究院曾发布报告预测,2018年房地产仍在调整期,商品房销售面积受到政策、货币环境的影响,将出现回调,预计全年降幅将达到9.3%至11.3%。在供应方面,报告预计,2018年全国新开工将呈现中低速增长,全年增幅在4.5%至6.5%之间。

  对于房价,开发商的判断更为谨慎,普遍认为不同城市间的“分化”仍会继续。其中,对于一线城市的房价,有开发商认为,在去年已经大幅调整之后,今年继续下调的空间有限。

  “目前不是不想卖,也不是没人买,而是相关证件批不下来卖不了。”几位房企内部人士均向记者表示,目前一线城市改善性购房需求依然强劲,但无法得到释放。

  而且,“一线城市对房企的利润贡献率最高,开发商还都想卖个好价钱,因此目前来看,降价销售的可能性并不大。”中房数据研究院院长陈晟说。作为房地产业资深专家,他在去年初预计2017年房地产调控会相当严厉,一线城市房价会下调10%左右。

  开发商盘算“快销走量”

  需要关注的是,在“去杠杆”的大背景下,房企们“负债压力加大”和“严控内生风险”成为必须面对的问题,而“快销走量”既是破解短期之策,也将是开发商们放眼长远的不二选择。

  当日中国指数研究院发布的报告显示,2017年百强企业负债压力加大,资产负债率均值为78.9%,较2016年提高2.2个百分点,有效负债率为50.8%,与2016年相比小幅提高0.5个百分点,虽整体可控,但风险仍不可小视。而且,房企的短期偿债压力明显加大,流动比率均值为2.11,较去年上升0.02;速动比率为0.51,较去年下降0.04。

  未来,“房地产百强企业一方面需要警惕规模化扩张驱动下的布局风险,包括盲目跟风布局、集中购置热点城市高价地块带来的库存积压风险等;另一方面,在资金环境严峻、杠杆率提高、债务兑付压力加大的背景下,需要重视现金安全,防范资金风险。”刘洪玉说。

  另一位业内专家向上证报记者表示,考虑到2018年部分房企债务利息兑付压力增大等因素,“我们认为,房企的资金面或面临恶化可能。而且,类似恶化会对部分房企形成较大的影响。特别是对于一些过去冒进式发展的企业而言,尤其要警惕类似风险。”

  记者从同策研究院获悉,该机构1月份监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计637.12亿元,环比2017年12月的697.23亿元减少8.62%。自2017年10月融资谷底以来,11月、12月融资小幅回温后,今年1月份又开始回落。

  欧阳捷甚至预计,今年接下来的时间,金融部门会对房地产业实施定向关闸,即会将住房按揭贷款和开发贷控制在零增长的区间内。为此,“快销走量”仍将是开发商们的应对之策。因为,“只有企业排名靠前,才能从银行拿到钱继续开发。”

  国研中心企业研究所副所长袁东明也持相似看法。

  “在过去高速增长阶段,经常会出现逆淘汰现象,好的企业被差一点的企业淘汰了。但是,到了高质量发展阶段,行业集中度会逐步提升,一定是好的企业才会有更好的未来。”袁东明说。

  记者注意到,当日发布的《2018中国房地产百强企业研究报告》显示,2017百强企业市场份额快速上升至47.7%,较上年提高7.9个百分点,行业集中度加速提升。“这一数据在2016年,提升速度是5.6个百分点,大象起舞,越大的企业跑得越快,这个趋势显而易见。”欧阳捷向记者笑道。